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房屋拆迁贷款的法律风险有哪些需要关注

2021-04-06 09:37 北京乐天使fun88下载 浏览:298

住房贷款面临巨大的法律风险。与房屋到达相关的贷款乐天使fun88下载主要表现为贷款人向借款人发放一定金额的贷款、要求借款人提供房屋、委托贷款人出售房屋、收取房款或过户等。当借款人未能偿还到期贷款时,代理人将直接出售房屋,并以房款冲抵贷款。

据悉,2014年至2016年上半年,北京市第二中级人民法院审理了14起此类案件。由于近年来房价飙升,在这种情况下,一些贷款人在借款人还钱时恶意规避,故意造成对方无法偿还到期债务,一些贷款人恶意串通买方,在取得售房委托书后低价转让,给借款人造成巨大损失。

合同条款缺乏性能细节

曹和黄本是一对。他们住的房子是旧房拆迁后的安置房,是以曹的名义登记的。谁想到,在搬到一个全新的安置房后,这个家庭经历了诉讼。先是妻子黄向房管部门申请异议登记,然后状告曹离婚。在与妻子调解离婚后,在与子女的房屋确认诉讼中,曹向房管部门申请注销异议登记。之后,曹与外人胡签订了借款合同,向他借了250万元。

曹的贷款是以该房屋抵押担保的,他还公证了姚当天出售该房屋的行为。委托事项包括从银行办理抵押注销到房款催收、办理过户手续等。

上述贷款到期后,曹参无法偿还。因此,姚持委托书将该房屋出售给一家投资公司。曹认为,姚未经本人同意将该房屋出售,而他却没有得到一分钱的房款,这就损害了他的财产权。他诉请确认姚代其签署的房屋买卖合同无效。

经法院审理,根据买受人在购房前未查看房屋的情况,合同条款缺少合同履行、抵押转让、房款支付等具体细节,经查明,代曹出售房屋的姚与买受人的投资公司存在恶意串通,房屋买卖合同无效。

房地产律师声明:如果房屋不能偿还到期债务,法律禁止直接同意用房屋偿还债务的“抵押合同”。近年来,为了避免这一法律禁令,贷款人经常要求借款人在签订贷款合同的同时签订房屋销售合同,如果贷款人到期未能偿还贷款,则根据销售合同的履行情况将房屋出售给贷款人。在某些情况下,借款人的手段更“聪明”,同一利益群体被“分成”贷款人、出售房屋的委托代理人、购买者,甚至是连续转让的后续购买者。虽然它在形式上绕过了“抵押合同”的禁止性条款,但它仍然需要得到法律的制裁,以利用债务人的不利地位,寻求不平衡的经济利益。

远低于市场的正常交易价格

在孙的名下,北京东城区的一条小巷里有5间北房。原告孙与龙为夫妻。

2011年9月6日,龙某与钱某签订《借款合同》,为孙的侄女孙晓谋筹集资金。根据合同约定,二人向钱借款人民币220万元,同时,二原告以上述房屋作为该笔债务的担保。同一天,和龙某向常某发出《委托书》,委托常某出售五套房屋。

2011年11月,常与孙的代理人杨签订《存量房屋买卖合同》合同,以220万元的价格将五套房屋出售给杨。

2013年2月,杨与外人签约《存量房屋买卖合同》。双方同意杨以216万元的价格向出售五套房屋。

因此,孙向法院提起上诉,确认该房屋买卖合同无效。经评估,争议房屋当时的市场价格为768万元。

法院认为,常声称是孙的贷款担保人,常以220万元的价格将争议房屋出售给孙的委托代理人杨,远低于市场正常交易价格。常作为孙的委托代理人,在此次交易中未能保护和促进原告的合法权益。同时,作为争议房屋的买受人,杨的购买价格远低于市场正常交易价格,且没有证据证明被告在此次购买中是否谨慎,不能认定杨在购买前已对争议房屋进行了检查。基于以上因素,可以得出结论:杨与常在购买有争议房屋的过程中存在合谋行为。这两人的串通行为损害了和龙某的合法利益,因此与某代人所签订的《存量房屋买卖合同》合同应是无效合同。

房地产律师表示:房屋买卖贷款乐天使fun88下载案件的一个主要特点是贷款人在形式上割裂法律关系,故意规避法律。从交易过程来看,除了借款人与贷款人之间的贷款关系外,借款人还根据需要与他人办理公证委托,授权该人出售该房屋的代理权,形成委托代理关系;如果你不付钱,找一个所谓的“陌生人”买房子,这就构成了买卖房子的法律关系。贷款人、代理人和购买者的身份没有交叉,导致了几个主体彼此没有关联的错觉。借款人与同一个利益共同体“分离”后,在形式上形成了几个看似独立的法律关系,如民间借贷法律关系、委托代理关系和房屋买卖,从而避免了法律制裁。

双方都面临违反法律的风险

在实践中,涉及房屋贷款的房屋买卖合同乐天使fun88下载通常有两种类型:一种是出卖人(房屋的登记所有人)起诉买受人和代理人,确认买卖合同无效;另一种是相关权利人(如共有人)起诉卖方和买方,以确认销售合同无效。

据统计,2014年、2015年和2016年上半年,北京市第二中级人民法院先后审理了4起案件、5起案件和5起房屋抵(抵)押贷款房屋买卖合同乐天使fun88下载案件。尽管案件数量很少,但所涉及的法律问题很复杂,法律风险很高。

此类案件的核心争议是借款人、售房代理人和买受人之间是否存在恶意串通。借款人认为代理人与买方签订的销售合同是恶意串通,要求法院确认合同无效。作为被告,代理人和买方声称借款人、卖方代理人和买方互不认识,借款和购买之间没有关系。

从表面上看,本案的委托程序和销售交易都有完整的销售合同和转让记录,这些都被伪装成真实的房屋销售,用来应付法院的审查。贷款人与销售代理人、销售代理人与买方和二手买方之间的接触是私下进行的,非常隐蔽。在庭审过程中,原房主经常坚称“代理卖方”和买方恶意串通,但作为借款人,他并未参与该房屋的后续交易,因此很难掌握虚假交易的处理,也很难维护自己的权利,许多当事人因证据不足而败诉。

此外,案件中涉及的私人借贷一般不发生在熟人之间,也不发生在有业务往来的主体之间。因为借款人渴望用钱,他们中的大多数通过电信和在线广告联系贷款人。贷方通常不是正规的金融机构,而是提供融资和贷款的“地下银行”。此外,贷款人、销售代理人和买方扮演不同的角色,构建一个相互关联的利益链,形成一个“成熟”的运作模式。本案中,无论是用于“担保”的房屋价值远大于债权,还是因市场变化而出售时房屋价值增加,贷款人都是通过取得房屋的成交价格来收回债权,这显然是不公平的

第一,维权意识。在维护权利时,应注意贷款人与售房代理人之间是否存在串通,即售房代理人受贷款人的指示做出损害房屋所有人利益的安排;第二,买卖双方是否串通,损害房屋所有人的利益。我们应该注意在交易中保留各种证据,以防问题发生;如果因贷款人利益集团的隐性操作而难以找到证据,也有必要向法院提供上述两种串通行为的证据线索,并申请法院获取相关证据。

第二,风险意识。有必要在两个环节建立风险意识:第一,在决策环节,如果贷款提供者要求你提供房屋,但没有依法申请抵押登记,而是与你签订房屋买卖合同,或者要求你通过代理申请房屋买卖公证,你必须保持警惕,要求他们办理正式的房地产抵押手续或向另一家贷款机构变更。第二,在实施过程中,应该仔细考虑和评估实施中的每一个步骤可能存在的风险。如有任何问题需要进一步协商或变更,必须以书面形式确认,以避免通过口头协议改变履行方式,避免在未来的争议中出现任何空谈。

第三,谨慎感。一方面,抑制花钱的不耐烦,冷静观察形势和即将到来的交易。另一方面,正确预见决策的后果,重视签署的有效性,仔细阅读合同或协议,充分、清楚地理解条款和条件,准确预测未能偿还到期贷款的法律后果,不能因紧急用款而仓促签署。

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