尽管国家和地方政府多次禁止建造和出售“小产权房”，但在商品房价格高的城市，一些购房者仍然选择购买低价的农村房屋。特别是在“农地入市”政策的刺激下，市场上的农村房屋交易甚至出现了热潮。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点，从农村房屋买卖合同乐天使fun88下载的判断规则中透视法律风险点。

一、农村房屋买卖合同的定义

农村房屋买卖合同是卖方将农村房屋所有权转让给买方并由买方支付价款的合同。它既包括同一个集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人之间签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同，农村房屋买卖合同的标的物是农村房屋，即建造在农村集体土地上的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同乐天使fun88下载”列为“房屋买卖合同乐天使fun88下载”下的第四个诉因。

“小产权房”不是一个严格的法律概念。结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发〔2013〕70号)，我们将“小产权房”定义为在农村集体土地上开发建设，违反土地和城乡建设管理法律法规，出售给集体经济组织以外的单位或个人的房屋。不难看出，我们通常所说的“小产权房”是农村住宅的一个子概念。

2。农村房屋买卖合同的法律效力在司法实践中，地方法院一般认为同一集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同是有效的。但是，对于本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，地方法院对合同的效力有不同意见。本文将重点介绍北京地区法院的司法标准。

(1)一般判决规则

1第15条和最高人民法院

《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(京法[2011]442号)明确规定，根据《合同法》第52条和《土地管理法》第43条，在农村集体所有的土地上建造房屋并出售给公众的，视为无效。向本集体经济组织成员以外的人出售宅基地房屋的合同不具有法律效力。卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配和使用条件的规定。

此外，值得注意的是《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确规定“对于非试点地区的宅基地转让，如果农民将其宅基地上的房屋出售给城镇居民或不同农村集体经济组织的成员，则房屋买卖合同一般视为无效”

2。根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖乐天使fun88下载合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(高静法发[〔2004〕391号)和《北京市人民法院 民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，北京市高级人民法院依据无效性原则，建立了农村房屋买卖合同争议解决的司法判决标准，但效力除外。具体来说，如果买卖双方都是同一个集体经济组织的成员，或者买方在诉讼时已经迁入所购房屋所在的集体经济组织，则本合同可以视为有效。1999年1月1日《土地管理法》修订前，将房屋转让给在家乡定居的干部、工人、退伍军人、华侨、港澳台同胞的，转让合同也可视为有效。此外，农村房屋买卖合同原则上应视为无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同乐天使fun88下载案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13条和第14条的规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建造的房屋所签订的房屋买卖合同视为无效合同。除非买方在年的辩论结束前获得卖方所属的农村集体经济组织的成员资格

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设乐天使fun88下载案件若干问题的指导意见》(高虎发民一[〔2004〕4号)，农村集体经济组织成员在本村(镇)范围内买卖农村房屋视为有效。向乡(镇)以外的人出售房屋，经有关组织和部门批准，可以视为有效；向乡(镇)以外的人出售房屋，未经有关组织和部门批准，合同未实际履行或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人，如果合同已经实际履行，而买方未经有关组织和部门批准，实际居住和使用了该房屋，他们暂时不会对合同的有效性表态。在实际处理中，应根据尊重现状、保持稳定的原则，承认买受人对该房屋的现状及其继续占有、居住和使用该房屋的权利。

(2)特别裁决规则

我们将围绕北京地区法院处理农村房屋买卖合同乐天使fun88下载的具体司法实践，深入研究农村房屋买卖合同乐天使fun88下载中的重点和难点问题。

1。集体经济组织成员资格标准

根据北京市高级人民法院的司法指导，买受人是否属于房屋所在地的集体经济组织成员，成为合同生效的关键。判断集体经济组织成员资格的标准是解决上述问题的“关键”。根据北京地区法院近两年的判决案例，北京地区法院通常以买受人是否拥有房屋所在地的农业户口作为判决标准，并通常参考房屋所在地村委会对买受人是否属于或曾经是村集体经济组织成员的意见。具体而言，对于在购买时至一审辩论结束期间将户籍转移到房屋所在地村委会的农业户口购买者，他们被视为村集体经济组织的成员。另一方面，非农业户口购买者不应被承认为村集体经济组织的成员，即使他们的户口已经转移到房屋所在的村委会，并且他们参加了村里的选举。

此外，应该注意的是，在判断买受人是否是集体经济组织的成员时，北京地区法院通常指购买该房屋的家庭。只要购买房屋的家庭成员之一是房屋所在地集体经济组织的成员，农村房屋买卖合同通常就被视为有效合同。

2。卖方不再是集体经济组织的成员这一事实会影响合同的有效性吗？

出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件？换句话说，如果出卖人在签订合同时是城镇居民，或者在被起诉前已经是城镇居民，或者在被起诉前已经是其他集体经济组织的成员，会不会影响农村房屋买卖合同的效力认定？

从北京地区法院的判决案例来看，大多数法院认为合同从一开始就是无效的，出卖人已经成为房屋所在地以外的集体经济组织的成员这一事实并不能使农村房屋买卖合同生效，也就是说， 如果卖方在诉讼时不再是房屋所在地的集体经济组织的成员，他仍然有权起诉和主张农村房屋买卖合同无效。 如果该房屋的买方在诉讼时不是该房屋所在地的集体经济组织的成员，法院将支持卖方的主张，然后法官将裁定该合同无效。然而，一些法院法官认为

从北京地区法院的判决案例来看，大多数法院认为，如果第一手买受人不是房屋所在地的集体经济组织的成员，并且起诉时房屋的买受人不是房屋所在地的集体经济组织的成员， 由于宅基地使用权是集体经济组织成员享有的一项权利，并与特定的身份相联系，因此，房屋转让后非法转让宅基地使用权损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应视为无效。 相反，第一手买方不是房屋所在地集体经济组织的成员，但起诉时房屋买方是房屋所在地集体经济组织的成员。由于宅基地使用权未转让给集体经济组织以外的任何成员，农村房屋买卖合同视为有效合同。换句话说，只要第一手买方是房屋所在地集体经济组织的成员，房屋前面多手的系列销售合同是有效的，不管相应的受让人是否是房屋所在地集体经济组织的成员。

4。主张合同是否无效受诉讼时效限制。

北京地方法院认为合同从一开始就是无效的，时间的流逝并不能改变无效合同的非法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效限制。但是，合同无效后，时效期间的限制适用于当事人要求返还财产和赔偿损失的请求。

三。农村房屋买卖合同无效的法律后果

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖乐天使fun88下载案件的原则意见》第58条，合同无效后，因合同而取得的财产应予返还；如不能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应承担相应的责任。

《合同法》(京经纪[2011]442号)第15条明确规定:“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免因处理结果造成当事人利益的失衡。”

值得注意的是《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(2015年4月征求意见稿)第35条明确规定“合同无效后，买受人可以要求返还购房款，并支付同期中国人民银行类似银行贷款的利息。如果买方已经重建或重建了房屋，他也可以要求赔偿重建或重建的费用。”

在农村房屋买卖合同的具体案例中，卖方通常会提起诉讼确认农村房屋买卖合同无效。如果买方不提出反诉，合同无效，北京地区法院通常会向双方解释是否处理无效合同的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果包括以下几个方面:

(1)返还财产

正常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房价款应当返还给买受人(利息损失一般不予支持)。买受人应当将该房屋腾空并连同《全国民事审判工作会议纪要》、《集体土地建设用地使用证》等相关权利证书一并返还给出卖人。(2)损害赔偿

1。北京地区法院通常认为，农村房屋买卖合同的无效是买卖双方的过错。出卖人在出卖房屋时，知道自己所出卖的房屋和宅基地在我国法律禁止的范围内，并以出卖房屋后非法出卖房屋为由主张合同无效，违反了诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人明知自己不是房屋所在地集体经济组织的成员，仍购买房屋，并对合同无效承担次要责任

(1)信赖利益损失赔偿。无效合同的损害赔偿责任属于缔约过失责任，原则上仅限于信托利益的损失赔偿。北京地区法院总体上支持买方对信托利益损失的赔偿要求，并充分考虑了卖方从土地增值或拆迁中获得的利益、赔偿以及买方因房屋现值与原购买价格之间的差额而造成的损失。指房地产司法鉴定报告和现有证据，并酌情认定。

(2)附加值损失赔偿。买受人建造、改建、扩建或者装修房屋的，出卖人应当在合同无效后向买受人赔偿增加的价值。

农村房屋买卖合同无效，具体的损害赔偿金额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置价格的70%和宅基地的区位补偿价格。一般情况下，对于诉讼期间已纳入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价格可以一并处理；但是，对于诉讼期间未纳入拆迁范围的涉案房屋，可以暂不办理区位补偿价格，待日后拆迁时，由当事人另行解决。虽然涉案房屋尚未进入征收拆迁程序，但双方的房屋交易已经完成多年。本案所涉房屋的周边商业环境、交通环境和文化环境发生了变化。地价和房价明显上涨。房屋、装饰和附属设施已被重置为新价格。位置补偿价格已由合格的评估机构确定。法院还支持当事人主张区位补偿价格。

“拥有永久房产的人有毅力”，而住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同乐天使fun88下载中，问题的实质实际上是土地问题。如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。